W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 13 maja 2026 r., sygn. akt III CZP 25/25, Sąd Najwyższy zajął stanowisko w istotnej dla praktyki inwestycji budowlanych kwestii sposobu ustalania wysokości odszkodowania należnego w związku z wadliwym wykonaniem robót budowlanych.
Sąd Najwyższy przyjął, że odszkodowanie za szkodę wynikającą z nienależytego wykonania zobowiązania z umowy o roboty budowlane nie może zostać ustalone jako równowartość kosztów usunięcia wad. Uchwała została podjęta na tle pytania prawnego dotyczącego przede wszystkim sytuacji, w której inwestor nie poniósł jeszcze wydatków na ich usunięcie.
Rozstrzygnięcie ma duże znaczenie praktyczne, ponieważ w dotychczasowym orzecznictwie występowały rozbieżności dotyczące sposobu ustalania szkody wynikającej z wadliwego wykonania robót budowlanych.
Metoda dyferencyjna i metoda kosztorysowa
Tradycyjną metodą ustalania wysokości szkody w polskim prawie cywilnym jest metoda dyferencyjna. Polega ona na porównaniu rzeczywistego stanu majątkowego poszkodowanego ze stanem hipotetycznym, który istniałby, gdyby zobowiązanie zostało wykonane prawidłowo.
W przypadku wad obiektu budowlanego może to prowadzić w szczególności do ustalenia różnicy pomiędzy wartością obiektu wykonanego zgodnie z umową a wartością obiektu obciążonego wadami. Metoda ta nie sprowadza się jednak wyłącznie do porównania wartości samej rzeczy, jej przedmiotem jest rzeczywisty uszczerbek w majątku poszkodowanego.
Równolegle w orzecznictwie dotyczącym robót budowlanych i umów o dzieło dopuszczano metodę kosztorysową. Zgodnie z tym podejściem wysokość odszkodowania mogła odpowiadać przewidywanym kosztom koniecznym do usunięcia wad, także jeżeli poszkodowany wydatków tych jeszcze nie poniósł.
Takie stanowisko pojawiało się między innymi w sprawach IV CSK 83/17, III CSK 106/17, I CSK 695/17 oraz I CSK 943/22.
Odwrót od metody kosztorysowej
W nowszym orzecznictwie coraz wyraźniej wskazywano jednak, że hipotetyczny koszt naprawy nie musi odpowiadać rzeczywistemu uszczerbkowi majątkowemu poszkodowanego.
Istotne znaczenie miała w tym zakresie uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2022 r., sygn. akt III CZP 100/22. Sąd Najwyższy zwrócił w niej uwagę, że poza szczególnymi przypadkami przewidzianymi przez ustawodawcę brak jest podstaw do automatycznego utożsamiania należnego odszkodowania z hipotetycznymi kosztami przywrócenia rzeczy do stanu zgodnego z umową.
Ma to szczególne znaczenie, jeżeli inwestor nie zamierza usuwać wad albo gdy naprawa byłaby ekonomicznie nieuzasadniona. Przyznanie w takiej sytuacji pełnych hipotetycznych kosztów naprawy mogłoby prowadzić do zasądzenia świadczenia przewyższającego rzeczywisty uszczerbek.
Uchwała III CZP 25/25 wpisuje się zatem w kierunek zmierzający do ścisłego powiązania wysokości odszkodowania z rzeczywiście istniejącą szkodą, a nie jedynie z wysokością przewidywanych kosztów naprawy.
Znaczenie uchwały dla praktyki
Jeżeli poszkodowany nie poniósł jeszcze kosztów usunięcia wad, samo przedstawienie kosztorysu robót naprawczych nie powinno wystarczać do wykazania wysokości szkody. Konieczne jest wykazanie rzeczywistego uszczerbku majątkowego wynikającego z wadliwego wykonania robót.
Jednym ze sposobów jego ustalenia może być określenie obniżenia wartości obiektu wskutek występowania wad. Koszt ich usunięcia może nadal mieć znaczenie dowodowe, na przykład jako okoliczność pomocna przy ocenie wpływu wad na wartość obiektu, nie powinien być jednak automatycznie utożsamiany z wysokością odszkodowania.
Inaczej należy ocenić sytuację, w której poszkodowany rzeczywiście poniósł uzasadnione koszty usunięcia wad. Wydatki takie prowadzą do faktycznego zmniejszenia jego majątku i mogą stanowić element szkody podlegającej naprawieniu. Konieczne pozostaje jednak wykazanie ich związku z nienależytym wykonaniem zobowiązania oraz ich celowości i ekonomicznego uzasadnienia.
Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 25/25 wzmacnia stanowisko, zgodnie z którym wysokość odszkodowania za wadliwe wykonanie robót budowlanych powinna odpowiadać rzeczywistemu uszczerbkowi majątkowemu poszkodowanego.
Jeżeli wydatki na naprawę nie zostały jeszcze poniesione, nie można automatycznie przyjmować, że szkoda odpowiada hipotetycznym kosztom usunięcia wad. Jeżeli natomiast poszkodowany poniósł już racjonalne i uzasadnione wydatki na naprawę, mogą one stanowić rzeczywisty uszczerbek w jego majątku i podlegać naprawieniu na zasadach odpowiedzialności kontraktowej.
Uchwała może mieć istotny wpływ na sposób formułowania roszczeń inwestorów wobec wykonawców oraz wykazywania wysokości szkody w sporach dotyczących wad robót budowlanych.
