29 października 2025 r. Prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, którą ogłoszono 3 listopada 2025 r. (dalej jako: „Ustawa”). Nowelizacja ma wyraźnie deregulacyjny charakter i obejmuje kluczowy obszar praktyki inwestycyjnej, w szczególności procedurę zgłaszania sprzeciwu.
Celem zmian jest dostosowanie przepisów do realiów procesu budowlanego, zwiększenie elastyczności kontraktowej oraz ograniczenie obciążeń administracyjnych po stronie inwestora i wykonawcy. Nowe regulacje mają usprawnić obrót i przyspieszyć rozpoczęcie robót przez podwykonawców, zwłaszcza w projektach o mniejszej skali, gdzie sztywne 30-dniowe terminy zgłoszeń prowadziły dotychczas do nieproporcjonalnych opóźnień.
Najważniejsze założenia nowelizacji
Dotychczas inwestor dysponował niezmiennym, trzydziestodniowym terminem na złożenie sprzeciwu, liczonym od dnia dokonania zgłoszenia podwykonawcy przez wykonawcę. Termin ten był niezmienny i niezależny od charakteru inwestycji. W praktyce prowadziło to do przedłużania procedur kontraktowych, blokowania rozpoczęcia robót przez podwykonawców, zbędnej biurokracji przy projektach o krótkim harmonogramie realizacji.
W odpowiedzi na te problemy pozostawiono ustawowy trzydziestodniowy termin, jednak inwestor i wykonawca będą mogli w umowie zastrzec termin krótszy. Oznacza to, że harmonogram zgłoszenia i akceptacji podwykonawców będzie dostosowywany do realiów konkretnego projektu.
Ustawodawca wprowadził także mechanizm chroniący podwykonawców przed nadmiernym skróceniem terminu: termin przewidziany w umowie wykonawcy z podwykonawcą lub dalszymi podwykonawcami nie może być krótszy niż ten ustalony w umowie inwestora z wykonawcą.
Rozwiązanie to zapewnia spójność kontraktową łańcucha wykonawczego oraz eliminuje ryzyko narzucania podwykonawcom terminów uniemożliwiających realne zgłoszenie robót i uzyskanie braku sprzeciwu. Jednocześnie inwestor i wykonawca zyskują możliwość dynamicznego zarządzania zgłoszeniami podwykonawców, stosownie do potrzeb projektu. Zmiany te wpisują się w szerszy trend odformalizowania procesu budowlanego i zwiększania kontraktowej swobody stron tam, gdzie nie zagraża to interesom uczestników obrotu.
Podsumowanie
Nowelizacja kodeksu cywilnego w zakresie art. 647¹ stanowi ważny krok w stronę deregulacji procesu budowlanego. Zniesienie sztywnego, trzydziestodniowego terminu na zgłoszenie sprzeciwu wobec podwykonawcy oraz umożliwienie stronom jego modyfikacji w umowie zwiększa elastyczność kontraktową i pozwala dopasować procedury do skali oraz dynamiki danego projektu.
Wejście w życie
Ustawa wejdzie w życie po upływie miesiąca od jej ogłoszenia, tj. 4 grudnia 2025 r., a jej skutki obejmą również umowy zawarte przed tą datą. Warto zatem już teraz przeanalizować obowiązujące procedury i przygotować odpowiednie zmiany w dokumentacji inwestycyjnej.
